こんにちは。ゆきです。
前回は、実際に住宅ローンの借り換えをしてみて、かかった費用についてまとめてみました。
＜＜前記事＞＞⇒住宅ローンの借換えにかかった費用は？
で、今回は、「住宅ローンの借り換えでこれだけお得になったよ～♪」という話を書こうと思います。
どんな借り換えをしたのかだけでなく、メリットのでる借り換えの目安、現在の最低金利などについてまとめてみます。
目次
借り換え前の状況
借り換え前の状況は、ローン残高が1,400万弱。
金利は1.025％で、月々5万円ちょっとの支払いでした。
詳細は下記のとおりです。
・ローン残高：13,850,000円
・返済方式：元利均等
・金利：1.025%（変動金利）
・残りの返済期間：26年3か月
・毎月の返済額：50,166円
★ローンの総返済額：15,802,465円
このローンでの総返済額（ローン＋利息）は15,802,465円でした。
（変動金利なので確定金額ではないですが）
借り換えで金利-0.45％
銀行さんに借換の見積もりを作成してもらい、借り換え後は約-0.45％金利を下げていただけることになりました。
今までは金利1.025％で借りていましたが、借り換え後は「金利0.575%」になりました。
住宅ローン借り換えの費用は？
「おー！金利が下がるから、かりかえまーす！」
と言いたいところだったのですが、上にも書いたように、住宅ローンの借り換えにも費用がいります。
費用は、今まで借りていた銀行さんに一括返済する際の手数料や、これから新しく借りる銀行さんへのローン組みの費用などなど。
詳しい費用の内訳については、下記の記事にまとめています。
大体全部で50万円くらいかかりました・・・
結構な額ですよね・・・
なので、この費用をローン残高に合わせて、住宅ローンを組みなおすことにしました。
新しい住宅ローン！いくら得したの？
必要な金額はローン1,385万円＋費用約50万円=1,435万円
だったので、新しい住宅ローンは、1450万円で組むことになりました。
毎月の返済額はほぼ変わらない様に計算してもらって、元々、月に50,166円だったのが月50,045円となりました。
・ローン額（借入金額）：1,450万円
・返済方式：元利均等
・金利：0.575%（5年見直し、変動金利）
・残りの返済期間：26年
・毎月の返済額：50,045円
★ローンの総返済額：15,614,190円
借り換えに費用がかかった分、今までよりローン額（借入金額）は増えちゃったのですが、
今回、金利を下げてもらったことで「ローンの総返済額」が今までより少なくなりました・・・
ローン借換え前の総返済額は15,802,465円で、ローン借り換え後の総返済額は15,614,190円です。
変動金利なので確実ではないのですが、仮に今の金利のままだと仮定すると・・・
18万くらい返済総額が減ります＝得します。
これに加えて、借換えの際に多めの金額でローン組んで、差額15万円が現金として余ったのでそれも足すと、実質33万円くらいの得になりました。
契約の手間などを考えると、もう少しお得分が多かったらよかったな～と思ったのですが、もともと1.025％と低めの金利で借りていたことと、借入金額が少なかったのでメリットが出にくかったのだと思います。
どの程度の金利差があれば得になる？借り換えの目安は？
では、「ローン借換えの前後で、金利にどれくらいの差があればローン借換えがお得になるんでしょうか？」
ローンの借り換えには費用が必要だとお伝えしましたよね。
大体50万円くらい。
ローン借換えがお得になる金利差というのは、「その費用50万円がチャラになる金利差」と思ってもらった良いと思います。
ローンの借換え前後で総返済額を比べて、ローン借換え後に総返済額が少なくなる金利差を計算してみました。
まず、比較の為に固定した条件は下記の通り。
・方式：元利均等返済
・ボーナス返済：なし
・ローン借換えの費用：50万円
借入金額1000万円の場合
【借り換え前】
借入金額：1000万円
金利： 1.2％
総返済額： 1158万円
【メリットが出る借り換え例（最低ライン）】
借入金額：1050万円
金利： 0.79％
総返済額： 1157万円（総返済額が1万円減る）
借入金額2000万円の場合
【借り換え前】
借入金額：2,000万円
金利： 1.2％
総返済額： 2,316万円
【メリットが出る借り換え例（最低ライン）】
借入金額：2,050万円
金利： 0.99％
総返済額： 2,315万円（総返済額が1万円減る）
借入金額3000万円の場合
【借り換え前】
借入金額：3,000万円
金利： 1.2％
総返済額： 3,474万円
【メリットが出る借り換え例（最低ライン）】
借入金額：2,050万円
金利： 1.06％
総返済額： 3,473万円（総返済額が1万円減る）
まとめ
以上の計算結果から、借入金額が大きいほど、少ない金利差でメリットがでるということが分かります。
今の返済期間が、25年より長い場合はこれより条件が緩くなるし、25年より短い場合は利益がでる条件がきつくなります。
また今回は、分かりやすいようにローン借換後も返済期間を25年のままで計算していますが、ローン借換後に返済期間を短くする場合は、上の計算よりメリットが出やすくなります。
なお、借換前の金利は、特に総返済額の変化量に関係してこないので、一律1.2％で計算しています。
もし借り換え前の金利が2％でも3％でも、メリットがでる金利差は上記と同じになるはずです。
3000万円だとたった0.14％金利が下がるだけで、借り換えのメリットが発生します。
まぁ、少しでも得になる最低ラインを計算しましたが、借り換えの手間を考えると50万円くらいは得したいですよね。
今回は「最低でもこれくらいの金利差がないと借り換えメリットが出ません」ということをお伝えしたかったので、「もしかしたらお得になるかも？？」と思ったら、銀行で借換えの見積もりをとってもらうと良いと思います～♡
現在の最低金利はいくら？？
私はメインバンクとして使っている地方銀行に借換したのですが、価格.comの住宅ローン人気ランキングによると、下記のような0.4％台の低い金利で借り換えできるネット銀行もあるようです。（2018/11/1時点）
１．住信SBIネット銀行 金利0.418%
２．りそな銀行 金利0.429%
３．じぶん銀行 金利0.457%
※これは借換えする場合の金利なので、「新規借入」の時は若干上がります。
えー、こんなに低いなんて！
調べてみて初めて知りました・・・笑
中々、地方銀行では難しい金利だと思います。
このように低金利の銀行に借り換えるのであれば、今、金利1％以上で借りている方は、借換えするとお得になりそうですね。
ローンシミュレーションは自分で無料でできるサイトがいくつもあるので、ぜひ計算確認してみてください。
ローン借換え前と借換え後で、ローン総返済額を計算して、その差が借換え費用50万円を上回るようでしたら借換えするメリットがありそうです。
参考サイト⇒カシオ ローン返済計算
では、今日はこのあたりで。
また住宅ローンの役立つ情報など発信していけたらと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました！
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